付智委员：
你提出的《关于以提升改造社区适老环境为抓手、促进老年宜居城市建设的建议》收悉。现答复如下：
一、我市发展养老医疗地产正当其时、大有可为
1、发展养老医疗地产是人口结构老龄化的需要。据统计，2015年我市60岁以上人口约73万，占全市人口比例的12.8%，且每年以3%的速度递增，可见我市“银发浪潮”来势凶猛，势不可挡。随着城市人口老龄化的加速和人们对生活品质要求不断的提高，针对老龄人居住、出行、就医、养老的市场将迅速扩展。按照2014年《老龄蓝皮书：中国老龄产业发展报告》，2020年中国老年群体消费总量将达GDP的9%-13%，而到了2030年可以达到15%-33%；按照长沙金智工程咨询公司2016年4月对我市中心城区702名中老年人所进行的问卷随机调查，有40%选择养老公寓或者养老机构养老，有25%选择专业护理机构养老；在老人对养老居住的要求中，有62%注重自然环境和交通便利，43%注重医疗设备齐全、专业人员护理，38%要求有同龄人一起居住、沟通交流。养老医疗地产在我市具有十分广阔的市场发展空间。
2、发展养老医疗地产是补充现有养老产业短板的需要。现代社会赋予老年人口更多生活选择，传统的家庭养老方式将被社会养老服务所代替，由社会举办的各类养老公寓、老龄社区、托养、敬老院等服务机构来承担。而我市目前虽然有各类养老福利机构十多家、乡镇敬老院约170个，床位约16000张，每百名老年人拥有床位0.8张，与“十二五”规划提出的床位数相差甚远。目前国办养老机构仅仅是将“三无”老人、优抚老人等七类对象供养起来，大部分人还是未能享受到养老服务。民办养老服务机构普遍存在规模偏小、设施偏差、条件偏简的问题，与国家规定对养老机构的要求和老年人的需求还有很大差距。老年人在现有养老机构只能维持一般生活，根本无法享受到健康、娱乐及康复锻炼、精神慰藉等服务。建设集生活、服务、保健、娱乐功能于一体，设施配套完善、人员专业，能为老年人提供医、养、住、学、乐等综合服务的养老医疗地产项目，是对我市养老产业的有益补充，必将极大地提高老年人的整体生活水平。
3、发展养老医疗地产是房地产业转型升级的需要。近5年来，我市房地产业发展迅速，商品房销售面积年均增速保持在 20%以上，2015年我市城镇人均居住面积达48.93平方米，已超过小康居住水平，但我市商品住宅大都适老性差，配套标准低，服务功能少。适应社会老龄化趋势，加强产品的适老性是房地产市场转型升级的主要方向之一。养老医疗地产提供的是一种兼顾家庭和社会的养老模式，老年人在家里也能享受专业的营养、医疗、专业咨询。它的核心价值在于全新的适老化物业设计，即科学有效的健康管理体系，充实有趣的心理疏导、行为管理体系，高效严谨的应急反应体系。而这一切都不是一个普通商品房项目和敬老院所能做到的，一定只有全新的、规模化的大型养老医疗地产社区才能提供。同时，大型养老医疗地产开发商可通过养老地产的医疗、健康管理、食品配送等多行业延伸，获取大量除地产投资收益之外的衍生收益，实现地产企业和产品的转型升级。
4、发展养老医疗地产是建设宜居城市的需要。市委、市政府提出“一极三宜”发展战略目标，就是要把岳阳打造成为湖南经济发展的新增长极和宜居、宜业、宜游城市。宜居就是要建设山清水秀、生活便利、平安文明、适应健康养生、可以惬意深呼吸的民生福地。加大地产项目的适老性设计和配套，可以提升岳阳的宜居水平。同时，利用我市山水资源丰富、空气质量优良、环境优美、气候宜人的自然条件，建设一批中高档养老医疗社区，不但可以满足我市老年人的养老医疗需求，也可以吸引外地老人来我市旅居养老，彰显我市宜居特色。
二、我市目前发展养老医疗地产存在的问题
1、缺乏专业规划引导。我市虽于2014年发布了《关于加快发展养老服务业的实施意见》，明确了各地要统筹规划发展养老设施的目标，但由于没有根据人口老龄化趋势和养老医疗市场需求分地区、分类型进行科学统计和严格的测算，缺乏专业的养老医疗服务设施规划和养老医疗社区建设指导性计划。出于对养老医疗市场的不了解和风险的考虑，社会资本投入都是摸着石头过河，建设的养老设施大多配套不齐、标准不高、服务不优。
2、缺乏实力企业参与。养老医疗地产除了其他地产属性外，还应当具有满足老年人需求的各种服务体系及配套设施的构建，要投入大量资金。同时，一般房地产项目都是通过住宅产品销售来获取利润，物业服务仅占利润的很少部分，资金回收周期2－3年；但养老医疗地产的盈利模式却需要产品销售和配套服务并重，回收周期长达二十年，一般中小企业不敢问津。而我市大部分开发企业资质等级低、资金实力不足，对参与资本需求量大、运营服务要求高的养老医疗地产开发热情不足。
3、优惠政策难以落实到位。国家和地方层面针对养老医疗地产出台了一系列土地、金融、税收等各种扶持政策，但要在具体实践过程中去落实还是有很大的难度。如土地方面，包括优先安排养老服务设施用地、养老服务设施用地可以采取出租或先租后让的方式降低盈利性养老机构建设成本等政策，因养老服务设施用地出让收益低、影响财政收入，又占用用地指标，地方各级政府往往缺乏供地积极性。金融方面，金融机构要对养老服务机构及建设项目提供金融便利及优惠利率、财政部门要给予适当的贷款让息等政策，在实际贷款申报中，如作为养老医疗地产项目开发，很难取得相应贷款支持。
4、养老、医疗、地产资源难以有效整合。养老医疗地产必须整合养老和医疗资源，为老年人提供包括日常生活资料、精神慰藉和文娱活动等养老服务和治疗、康复、护理等医疗服务，实现养老、医疗、地产资源的高度融合。我市房地产企业业务类型多限于单纯的地产开发，在养老、医疗上缺乏相应的人才及资源。政府相关部门在地产与养老、医疗资源整合上也缺乏宣传、引导和整合。部分房企即使看中养老医疗房地产市场，也苦于没有养老、医疗等领域方面的专业资源而不敢投资开发。
三、我市大力发展养老医疗地产的相关措施
1、科学规划统筹推进。根据本地经济发展水平、人口老龄化程度情况，测算出养老医疗服务设施建设规模、用地需求。在此基础上，制定出养老医疗地产发展专项计划，并将计划与社会发展规划、土地利用总体规划和年度用地计划相结合，逐年抓好抓落实。通过规划引导，既要积极促进养老医疗社区开发，形成对社会养老体系的有益补充，又要防止一哄而上无序开发，造成资源闲置和浪费。
2、重点招商示范带动。根据相关规划和计划，建议由国土部门确定部分宗地用于医养地产项目开发，在土地出让前对配建的医疗养老设施的面积、容积率、开发投资条件和建成后的交付、运营、管理、后续监管方式予以特别说明。在此基础上针对项目加大招商力度，鼓励有实力的上市房企参与我市医疗养老地产开发，为我市养老医疗地产开发起到示范促进作用。
3、落实政策务实帮扶。养老医疗地产前期耗费大量资金，且投资回收期长，总体来看，核心属性是养老和医疗，而不是房地产开发，目前需要政策的大力扶持。一方面，国家为了发展养老服务业，就土地、金融、税收等方面出台了一系列的优惠政策，要予以积极落实；另一方面，也可参照北京、河北、江苏等地经验，对共有产权养老社区、适老社区建设模式进行政策研究和探索，以提高企业在我市投资企业开发养老医疗地产的积极性。
4、明确目标加快整合。我市是国家确定的第二批国家级医养结合试点单位，省政府目前已下文明确要求试点市要建设一批特色鲜明、示范性强的医养结合试点项目。建议民政、卫生部门在对养老医疗需求进行估评的基础上，与国土、房产和发改等部门沟通，对我市医养社区和社区医养进行合理布局，并组织本地专业医疗和养老资源与开发企业有机对接，探索具有我市特色的养老医疗社区建设模式。
感谢你对房地产管理工作的关心和支持。
岳阳市房地产管理局
2017年6月8日
承办负责人：赵海波
承办人及联系电话：李长君 0730-8758002 13907309960
